อสังหาริมทรัพย์มักเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและเป็นหัวใจสำคัญของความมั่งคั่งในธุรกิจครอบครัว การตัดสินใจว่าใครควรเป็นผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการวางแผนส่งต่ออย่างรอบคอบ ไม่เพียงช่วยลดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง แต่ยังสามารถป้องกันข้อพิพาทอันซับซ้อนที่อาจเกิดขึ้นในหมู่ทายาท และส่งมอบมรดกอันทรงคุณค่าให้คนรุ่นถัดไปได้อย่างราบรื่น
ใครควรเป็นผู้ถือครองอสังหาริมทรัพย์?
การเลือกโครงสร้างการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมที่สุดขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของครอบครัว มูลค่าทรัพย์สิน ลักษณะการใช้งาน และแผนภาษีในระยะยาว ซึ่งมี 3 ทางเลือกหลักที่นิยมใช้ คือ การถือในนามบุคคลธรรมดา นิติบุคคล และโครงสร้างพิเศษ เช่น Family Holding Company หรือ Trust
บุคคลธรรมดา: เริ่มต้นไม่ซับซ้อน แต่ต้องระวังในระยะยาว
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดาเหมาะสำหรับกรณีที่เป็นที่อยู่อาศัยส่วนตัว หรือทรัพย์สินที่มีมูลค่าไม่สูงมาก จุดเด่นคือเริ่มต้นได้ง่าย ไม่ต้องมีโครงสร้างซับซ้อน และไม่มีต้นทุนการบริหารจัดการในระยะยาวมากนัก แต่ก็มีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณา:
- หากเจ้าของมีภาระหนี้ส่วนตัว ทรัพย์สินที่ถืออยู่ในชื่อส่วนบุคคลอาจถูกนำไปชำระหนี้ได้
- รายได้จากค่าเช่าจะถูกคิดภาษีแบบอัตราก้าวหน้า ซึ่งอาจสูงถึง 35% หากรายได้มาก
- เมื่อถึงเวลาส่งต่อ อาจต้องเจอกับภาษีมรดกหรือค่าโอนที่เป็นภาระ
- หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน เช่น พี่น้องถือร่วมกัน การตัดสินใจใดๆ จะซับซ้อน และอาจนำไปสู่ความขัดแย้งได้ง่าย
นิติบุคคล: เป็นระบบ ช่วยบริหารง่ายขึ้น
หากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ใช้เพื่อสร้างรายได้ เช่น ปล่อยเช่า หรือพัฒนาเชิงพาณิชย์ การถือผ่านบริษัทจำกัดจะช่วยให้บริหารจัดการง่ายขึ้น และมีข้อดีในหลายด้าน:
- บริษัทสามารถหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องได้มากขึ้น เช่น ค่าเสื่อม ค่าซ่อมแซม หรือดอกเบี้ยเงินกู้
- อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลสูงสุดอยู่ที่ 20% ซึ่งมักต่ำกว่าภาษีบุคคลธรรมดาในหลายกรณี
- การเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์สามารถทำได้ผ่านการโอนหุ้นของบริษัท ซึ่งสะดวกกว่าและเสียภาษีน้อยกว่าการโอนที่ดินโดยตรง
- บริษัทมีความน่าเชื่อถือมากขึ้นในการขอสินเชื่อหรือหาพันธมิตรทางธุรกิจ
ข้อเสียคือ มีต้นทุนด้านบัญชีและกฎหมาย เช่น ค่าทำบัญชี ค่าผู้สอบบัญชี และต้องดำเนินการตามข้อกำหนดของกรมพัฒนาธุรกิจการค้า
โครงสร้างพิเศษ: Family Holding Company หรือ Trust
เหมาะกับครอบครัวที่มีทรัพย์สินหลายรูปแบบ มีมูลค่าสูง และวางแผนจะส่งต่อไปยังรุ่นลูกรุ่นหลาน จุดเด่นของโครงสร้างนี้คือ:
- สามารถรวบรวมทรัพย์สินไว้ในโครงสร้างเดียว ทำให้บริหารได้อย่างเป็นระบบ
- ช่วยปกป้องทรัพย์สินจากความเสี่ยงภายนอก เช่น การหย่าร้างหรือคดีความส่วนบุคคลของสมาชิกครอบครัว
- ช่วยในการวางแผนภาษีและส่งต่อทรัพย์สินในลักษณะที่ประหยัดภาษีมากขึ้น
- สามารถตั้งเงื่อนไขเฉพาะในการส่งต่อ เช่น คุณสมบัติของผู้ถือหุ้น เงื่อนไขการให้ค่าตอบแทน เป็นต้น
การวางแผนส่งต่ออสังหาริมทรัพย์: ป้องกันข้อพิพาทและภาระภาษี
การมีแผนรองรับสำหรับการส่งต่ออสังหาริมทรัพย์จะช่วยให้เกิดความชัดเจน ลดโอกาสการฟ้องร้อง และช่วยให้ผู้รับสามารถบริหารทรัพย์สินได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งสามารถวางแผนได้โดยใช้วิธีดังต่อไปนี้
1. พินัยกรรม (Will)
พินัยกรรมเป็นเครื่องมือพื้นฐานที่ควรมี ควรระบุอย่างชัดเจนว่าใครจะได้รับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแปลง พร้อมเงื่อนไขต่าง ๆ หากละเลย หรือเขียนไม่ถูกต้องตามกฎหมาย อาจกลายเป็นโมฆะ และทำให้เกิดความขัดแย้งในครอบครัว
2. การให้ขณะมีชีวิต (Gift)
การโอนทรัพย์สินในขณะที่เจ้าของยังมีชีวิตอยู่ช่วยลดภาระในการจัดการหลังจากเสียชีวิต และยังเห็นผลการส่งต่อได้ทันที แต่ต้องเสียภาษีการให้ และเจ้าของจะหมดสิทธิในการควบคุมทรัพย์สินนั้นทันทีหลังโอน
3. การโอนหุ้น (กรณีถือผ่านบริษัท)
เป็นทางเลือกที่สะดวกและประหยัดภาษี หากอสังหาริมทรัพย์อยู่ภายใต้บริษัท การเปลี่ยนผู้ถือหุ้นสามารถทำได้ง่าย ไม่ต้องผ่านกระบวนการโอนที่ดินโดยตรง และสามารถทยอยโอนเพื่อรักษาอำนาจการควบคุมได้ด้วย
4. Family Holding Company (FHC)
สามารถใช้ FHC เป็นศูนย์กลางในการถือครองและบริหารทรัพย์สินของครอบครัว รวมถึงการจัดการผลตอบแทน การโอนหุ้น และการกำหนดนโยบายการส่งต่อให้รุ่นต่อไป
5. วางแผนภาษีมรดก (Estate Tax Planning)
การเตรียมเงินไว้สำหรับชำระภาษีมรดก เช่น การทำประกันชีวิต การวางแผนสินทรัพย์สภาพคล่อง หรือวางแผนทยอยโอนทรัพย์ล่วงหน้า เป็นกลยุทธ์ที่ควรทำ เพราะช่วยให้ผู้รับมรดกไม่ต้องขายทรัพย์สินเพื่อหาเงินมาจ่ายภาษี
6. ธรรมนูญครอบครัว (Family Constitution)
เป็นการประชุมครอบครัวที่กำหนดแนวทางการบริหารทรัพย์สินและข้อตกลงร่วมของสมาชิกครอบครัว แม้จะไม่มีผลบังคับตามกฎหมายโดยตรง แต่ช่วยลดความขัดแย้งและสร้างความเข้าใจร่วมในครอบครัวได้อย่างมาก
แนวทางเสริมเพื่อความมั่นคง
- แยกทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน เพื่อบริหารความเสี่ยงและภาษีได้เหมาะสม
- ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเป็นระยะ เพื่อใช้ในการวางแผนภาษีหรือการส่งต่อ
- สร้างแผนที่ปรับเปลี่ยนได้ หากมีการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายหรือสถานการณ์ในครอบครัว
การวางแผนถือครองและส่งต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ จะช่วยให้ครอบครัวรักษาความมั่งคั่งอย่างยั่งยืน และหลีกเลี่ยงข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต หากคุณต้องการคำแนะนำเฉพาะทางด้านกฎหมาย ภาษี และโครงสร้างธุรกิจครอบครัว IdolPlanner Consulting พร้อมเป็นที่ปรึกษาคู่ใจของคุณในการออกแบบแผนทรัพย์สินที่เหมาะกับครอบครัวของคุณที่สุด
สำหรับท่านที่ต้องการสอบถามหรือรับคำปรึกษาเบื้องต้น
สามารถกรอกรายละเอียดได้ที่ฟอร์มแนบ
https://forms.gle/YMvaxRmnpqiNUGdVA
หรือติดต่อตามช่องทางที่ปรากฎไว้ดังนี้
Line : @idolplanner
Tel : 02-010-8823
